Купля-продажа земельных участков

Сделки с земельными участками совершаются в простой письменной форме. Обязательное нотариальное удостоверение не требуется, однако возможно при соглашении сторон. Законодатель четко определил, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Поэтому, продавец должен иметь следующие документы по земельному участку:

  • договор купли-продажи;
  • ситуационный план в 3 экземплярах (чертеж) земельного участка;
  • акт о нормативной цене земельного участка;
  • справку (БТИ) об оценке строений, расположенных на участке;
  • справку нотариальной конторы об отсутствии залога (документ прилагается в случае оформления договора нотариальной конторой одного района по земельному участку, находящемуся на территории, закрепленной за нотариальной конторой другого района);
  • доверенность лица, уполномоченного продавцом выступать от его имени при заключении договора;
  • акт о нормативной цене земельного участка;
  • письменное согласие собственника на продажу земельного участка, если он приобретался совместно;
  • свидетельство на право собственности на землю продавца.

Факт государственной регистрации договора определяет момент вступления его в законную силу. С ним связывается и переход права собственности на земельный участок. В соответствии со ст. 556 ГК РФ исполнение договора предполагает оформление передаточного акта или иного документа, подписанного обеими сторонами. До момента составления такого документа договор не может считаться исполненным.

При совершении сделки гражданами должны быть соблюдены следующие общие условия:

1. Продажа земельного участка может быть осуществлена только собственником. Это значит, что, участок должен быть приватизирован, и он должен быть зарегистрирован с выдачей свидетельства на право собственности. Продажа земельных участков их пользователями, арендаторами, а также владельцами не допускается.

2. Купля-продажа земельных участков производится только между гражданами РФ независимо от сроков приобретения права собственности на земельные участки.

3. Сделка купли-продажи возможна при отсутствии споров по участку и иных причин, препятствующих сделке.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Защищая интересы граждан РФ законодатель определил условия договора купли-продажи земельного участка, которые позволяют признать сделку недействительной:

  • желание продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • наличие ограничений в дальнейшем распоряжении покупателем земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • выявление ограничений ответственности продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены. В соответствии с п.3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Среди причин, препятствующих сделке, следует также отметить:

  • залог участка в банк под ссуду;
  • передача участка в наследство;
  • дарение земельного участка;
  • недееспособность, не полная дееспособность (16 лет) одной из сторон;
  • ненадлежащий титул земельного участка (участок может быть не на праве собственности, а в жизненном наследуемом владении гражданина);
  • продажа по демпинговым ценам (ниже нормативной или рыночной цен);
  • задолженность по земельному налогу;
  • наличие решения об экспроприации участка (принудительного выкупа для государственных, общественных нужд);
  • отсутствие необходимых документов по земельному участку.

Обратитесь за помощью по проведению сделки купли-продажи земельных участков в компанию «Юридическая консультация — 1» по телефону 8(495) 649-04-86 (м. Новослободская, м. Менделеевская). Предварительная консультация по телефону — бесплатно!